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2020中国地产金融峰会在沪举办 公募REITs引发热议

时间:2020-10-30 17:52:36来源:澎湃新闻

10月29日,由上海交通大学上海高级金融学院(高金)主办的“2020中国地产金融峰会”在上海举办。海内外学术研究机构、金融机构和地产行业的嘉宾,以“融合与创新”为主题,聚焦全球资产配置与资产证券化发展,为处于变革中的房地产企业带来前瞻性的思考,促进地产金融行业的健康发展。

证监会于8月7日公布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。证监会主席易会满10月21日在2020金融街论坛上指出,推进债券市场基础设施互联互通,扩大公募REITs试点范围,积极稳妥推进期货及衍生品市场创新。

这也成为2020中国地产金融峰会上讨论的焦点话题之一。

“中国需要打造一个什么样的房地产金融市场,以改善中国主要城市因房价居高不下而对居民的压力,达到长期‘房住不炒’的目标。” 美国威斯康星大学麦迪逊分校、威斯康星商学院John P。 Morgridge杰出讲席教授邓永恒表示,“美国和新加坡的REITs投资回报率都在7%、8%,这就要求中国在发展房地产金融市场,尤其是在REITs比较成熟后,能够逐渐向国际资本市场靠拢,使得REITs投资回报率也能达到7%至8%。”

而对于公募基金来说,与传统公募基金产品的差异,使得REITs的运作给公募基金管理人带来了比较大的挑战。在德邦基金总经理陈星德看来,公募基金与REITs的不同点主要体现在:传统公募基金是1元发售,REITs的发行方式类似于股票询价;公募基金是先有钱再买资产,REITs是先有资产再去筹集资金;公募基金采取的是组合投资,分散投资的方式,REITs基金采取的是集中管理模式等等。

中联基金执行总经理李金荣认为,公募REITs与传统意义上的类REITs有非常明显的区别。类REITs是偏机构投资为主,是私募化的产品;而公募REITs面临的投资人更多普通投资者。此外,类REITs项目覆盖面比较广,只要有现金流都可以做类REITs。而公募REITs方面有两个硬杠杆。第一是区位,希望是在国内区域范围内,大湾区、京津冀、雄安等;第二是资产类型上也有一些限制,如收费公路、码头、基建项目、市政工程项目等。

渤海汇金副总经理李耀光认为,公募REITs和类REITs还有一个更重要的区别在于产品属性不一样的。公募REITs偏权益性,绝大多数类REITs是偏固定收益为主。因此,在李耀光看来,公募REITs将面临着项目治理、分红等多方面问题。

项目治理方面,在现阶段基础设施REITs刚刚推出的时候治理问题相对简单,有很多基础设施的东西除了发行人之外,基金管理人很难管,外部的投资人包括小股东的参与度都不是太深。但是偏商业化的基础设施,以及市场化的基础设施,还有未来可能放开商业地产的基础设施,一旦做成REITs以后,到底是会参考新加坡、日本,用类似于基金旁边的管委会、监事会的方式去管理,还是用其他方式管理,目前尚未可知。

此外,公募REITs能够顺利稳健发展,不出五年REITs资产证券化一定是问题。 “大家都喜欢REITs,回报率还不错,比如美国12%到13%,但其中分红也不错,能达到6%到7%。意味着大家喜欢投REITs的原因一部分来自资本分红,一部分来自资本增值。” 李耀光称,如果一个REITs里面只有一个资产,特别是某些增值空间不大的资产,投资人还是否会喜欢REITs也值得思考。

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