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房产泡沫的崩溃,都是从投机者的现金流崩溃开始的,交易量减少、流动性减少,意味着投机者变现的机会减少,那么他就只会崩溃得更快!

我把历史上值得大家了解的 5 次房产泡沫做了一个简略的串讲。再回头审视一遍那些已经发生过的危机,你会发现,其产生的规律,大体是相同的。

哈特和罗格夫写了一本书,叫《这次不一样》,讲的是 800 年的历史长河中,发生过无数次金融危机,每次人们都一厢情愿地认为「这次不一样」,但事实上,每次都有相似相同的地方。

宇宙第一房企*大,事实上已经是暴雷了。

内部融资是最后一道防线,如果连员工的钱都不能保证安全,他们还能融到钱就有鬼了。对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说,信用破产,约等于事实破产。

而且,信任危机就像多米诺,是链式反应,一炸炸一片。

好比小黄车出事的时候,你觉得摩拜也会出事;蛋壳暴雷的时候,你看着自如也挺像渣男。

某大有问题,你难道不觉得三道红线全中的某创、某地也有雷在等着爆么?

就算没有雷,但人们觉得他有雷,在投资和消费上趋于保守,他的现金流也会越来越窄……然后就真的有雷了。

具体走向如何,暂时不便往深了讨论,还是让子弹再飞一会儿。咱们先来看看历史上的房产泡沫都是咋回事,涨了知识之后,再去看眼下发生的事,就会清晰很多。

类似的话题,任泽平的团队在 2016 年写过,数据非常详实,就是太干太硬了,看着眼花。我的强项就是把复杂的经济问题,用人话和大家聊,你可以在看过我这篇文章之后,再去啃任泽平的雄文,一定会更有收获。(见:方正证券研报《房地产周期研究之八:全球历次房地产泡沫》)

我们说,历史上的房产泡沫,最值得讲的,有 5 次:

1)1920-1926,美国佛罗里达房产泡沫

2)1987-1992,日本房地产泡沫

3)1988-1993,海南房产泡沫

4)1997 年,亚洲金融风暴,香港房产泡沫

5)2008 年,美国次贷危机

虽然时代不同,国别不同,但仔细看就会发现,泡沫危机发生的规律,大体相同,大家可以边读历史,边对比我们正在经历的事,再去思考未来会发生什么……

有人可能要问,一般讲金融危机,都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起,我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲,是什么道理?

不是说大城市的房价一直都很贵么?长安,唐朝时就「居大不易」,不是吗?一战前难道没有过房产泡沫?

我们说,房地产要形成泡沫,离不开两个过程:工业化和金融化。

工业化要求人口聚集,于是就有了城市化。

城市化逐渐深入,居住用地才会变得稀缺,才有涨价的空间。

封建小农时代,稀缺的是农业用地,王朝末期,所谓的土地兼并,讲的也都是生产用地的兼并,而非居住用地。

但真正发挥威力让房地产牛得飞起的,是信贷。

马克思曾曰过,如果等攒够钱再修铁路,那地球上到现在也没有一条铁路。

这句话放在所有的基建领域都很合适,如果等攒够钱再修高楼大厦,那到现在也不会有高楼大厦……信贷就是这么牛逼,它可以把人们未来几十年的收入,一股脑全提现出来,然后投入到基建中。

基建的完善,又产生土地溢价,让房价上涨:

上涨的房价,又能创造出更大规模的信贷……如此形成一个积极循环。

大规模工业化、城市化、金融化,是一战后,汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的,所以房地产泡沫是近现代才有的产物。