【展望2021】全国平均房价超10000元但销量拐点可能要来了

时间：2020-12-24 15:49:21来源：东方财富研究中心

因为疫情的影响，年内房地产市场明显前冷后热，近来甚至出现“中一签”赚500万的极端情形。相伴随着的，是年内超500次的房地产调控。而刚刚召开的中央工作会议指出，要解决好大城市住房问题，要高度重视租赁住房，还要推进老旧小区改造。展望未来，房地产行业将转向稳杠杆甚至去杠杆，住房销量拐点大概率会提前。

全国平均房价突破万元

自2016年“9·30”新政后，楼市疯涨的局面得到有效遏制，甚至一度出现回调。不过，近来房价尤其是一线城市房价已纷纷开始刷出新高。

据社科院发布的《中国住房发展报告》显示，今年以来，全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。

而四个一线城市，以更能体现楼市情况的二手房来说，除北京外，上海、广州的二手房均在近期刷出新高，而深圳的二手房更是遥遥领先。

新房方面，四个一线城市基本是齐头并进，均早已刷出新高，唯一的区别就是增长速度不同。具体看，北京的新房相对还是很弱，而广州新房则是四个一线城市中最为强势的。

房地产投资、销售均创新高

今年以来，虽说有疫情影响，但从国家统计局近期公布的前11个月全国房地产开发投资和销售数据来看，楼市整体表现并不差。

数据显示，2020年1-11月，全国房地产开发投资累计达12.9万亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。而且从3月份开始，同比增速是不断提高。

图片来源：国家统计局

1-11月，商品房销售面积15.08亿平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。1-11月商品房销售额14.9万亿元，同比增长7.2%，增速提高1.4个百分点。

数据来源：国家统计局

根据前11个月的楼市表现，克而瑞认为，2020年全国商品房行业料将续创新高，全年销售面积、金额预计将达到17.4亿平方米、17.2万亿元，同比增长1.5%和7.7%。

中原地产研究院首席分析师张大伟也认为，2020年，不论是金九银十还是刚公布的11月份数据，刷新历史记录是明显趋势，楼市全年销售金额可冲击17万亿。从数据上来看，2020年全年突破记录和最后几个月市场的超强发挥有关系。

全年楼市调控将超500次

相伴随着的，是年内楼市调控的常态化。中原地产研究院表示，今年前11个月房地产市场累计调控次数达491次，其中11月份为33次。全年料将超过500次。

具体而言，今年楼市明显是前松后紧。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。

此外，基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容，其中深圳政策力度最严苛。

图片来源：克而瑞

人才落户成因城施策关键

除了积极调控外，因为疫情的影响，各地为了稳定经济，拉动人才的政策在疫情之后或者说疫情期间就开始井喷，各种人才政策单月发布都在20个城市以上。中原地产研究院表示，截止到12月中旬，已有超过180个城市发布了各种人才政策，吸引人才和劳动力。

与人才政策配套的是各地的购房补贴政策和落户政策也呈井喷发展，很多城市甚至开始无条件落户，户籍政策也成了很多城市省份的普遍性政策。统计局局长在新闻发布会时也表示强化内需支撑，年内要完成1亿非户籍人口在城市的落户，所以包括新开工改造老旧小区接近4万个。

整体来看，2020年各地的人才政策的特点是新加入的城市不断增加，而尝到甜头的城市继续加码。不同的城市全面开花，大部分出台人才新政的城市都已经全面放开了对学历型人才的落户限制。

房地产仍是去杠杆重要领域

截至2020年三季度，全国房地产贷款余额高达48.8万亿元，较2015年净增长132%，占各项贷款余额的比重多达28.8%，较2015年提升6.4个百分点。说明在实体经济投资回报率低、风险高企的大环境下，房地产行业“吸金”效应依旧不减。

图片来源：克而瑞

2016年以来，居民持续加杠杆购房，致使杠杆率高企，偿债能力大幅减弱。截至2020年三季度，个人住房贷款余额多达33.7万亿元，较2015年净增长157%，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。

图片来源：克而瑞

克而瑞表示，银保监会主席郭树清近期表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。不可否认的是，现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，预计未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线。

高度重视租赁住房

而在刚刚召开的中央经济工作会议上，对房地产着墨较多，也是时隔三年之后再一次作为单独工作被重点提及。

业内人士表示，本次会议对楼市主要释放了三大信号：一是解决好大城市住房问题；二是高度重视租赁住房；三是推进城镇老旧小区改造。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，中国局部大城市如深圳等住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。但房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以，此次会议明确将“解决大城市住房突出问题”作为明年的重要工作任务。

中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，当前我国一些特大城市房价偏高，新市民特别是青年人收入相对较低，既买不起房，又租不好房，一些长租公寓暴雷影响社会稳定，租客和业主利益都遭受损失。要逐步解决购房和租房一条腿长，一条腿短的问题。在人口净流入房价高的大城市要高度重视保障房租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。而58安居客房产研究院分院院长张波认为，对长租公寓的管理应该是明年的重中之重。

至于城镇老旧小区改造，国家行政学院教授王健表示，我国大部分城镇老旧小区市政配套设施老化、公共服务缺项等问题突出。改造后，不仅可以有效改善百姓生活品质，还能带动房地产全产业链增长，增加有效消费需求，促进经济增长和就业。“城镇老旧小区改造是一个重大的民生工程，也是扩大内需的重要抓手。”

住房绝对拐点要提前？

过去一年，房地产市场恢复比较理想，新冠疫情虽对楼市造成强烈冲击，但政府和市场各方均有效韧性应对，使得中国楼市得以收敛性恢复。

近日，社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》指出，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，未来中国楼市总体将延续平稳。

预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速将会有所下降，持续保持在7%左右。

克而瑞预计2021年全国商品房销售金额同比-2.3%至+2.8%；销售面积同比-5.5%至-0.5%，行业仍将维持高位运行。

虽说总体平稳，但社科院也表示，“十四五”时期住房拐点来临和结构性潜力强劲。从总体上看，长时期住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。从时间上看，原来预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。

而从过去20年住房销售额及同比变动来看，2009年录得高增长后，虽住房销售额绝对量成稳步走高态势，但增速却成明显下滑态势。