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北京房地产调控“政策工具箱”升级

时间:2021-04-02 15:50:02来源:经济参考网

3月31日,北京市相关部门联合发布2021年年度第一批次商品住宅用地出让公告,将集中推出30宗地块,约169公顷,建筑规模约345万平方米,挂牌起始价达1035.81亿元。

值得一提的是,此次将结合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。建立“房地联动、一地一策”会商机制,加强精准调控;引入房屋销售价格引导机制,将价格引导前置到土地出让环节。

具体来看,北京首批供地共涉及12个区,其中15宗位于中心城区,建设用地面积约73公顷,占比约43%;位于多点及副中心地区项目11宗,建设用地面积约72公顷,占比约43%;位于生态涵养区项目4宗,建设用地面积约24公顷,占比约14%。

商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、稳定房价、保障民生、提升品质等多目标管理转变。北京市相关部门负责人表示,此次土地出让建立“房地联动、一地一策”会商机制,在土地出让环节着力加强综合施策,制定“政策工具箱”,推动通过进一步降低溢价空间。

热点区域采取竞报政府持有商品住宅产权份额交易方式。据悉,针对位于朝阳金盏乡海淀树村等6宗区位条件较好的项目,此次将采取竞报政府持有商品住宅产权份额交易方式。引导开发企业理性竞买,通过政府和个人共有产权的方式,有效减轻购房人负担,充分满足居民自住需求。

需注意的是,此类住房购房人购买此类住房,取得不动产权证未满5年的,不允许转让所购房屋产权份额;购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让购房人持有的商品住宅产权份额,同时政府持有的商品住宅产权份额一并转让,政府按市场价格收回持有份额对应的价款。

对此,北京房地产协会秘书长陈志认为,在商品住房引入共有产权的制度设计,主要是通过在土地出让环节设定地价上限,破解“高地价”问题,同时事先明确房屋销售价格,竞政府份额,降低购房人实际支出破解“高房价”问题。将政府让渡的土地收益转化为产权份额,既有效保障政府收益,又可盘活资源。

引入房屋销售价格引导机制,稳定未来上市房价。相关负责人表示,此次对于限价调控由过去预售环节引导前置到土地出让环节,按照区域土地级别,结合区域近三年在售新建商品住房价格综合测算区域房价,由住建和规自部门、区政府组成联席会,共同研究每一地块房屋销售价格指导意见,并在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺。

中原地产首席分析师张大伟表示,集中供地政策下,土拍溢价率有望降低。“不太可能出现地王了,北京摁住地王的决心非常坚决,北京在土地供应阶段已经开始执行‘个性化’调控了。低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。”

值得注意的是,从全国来看,自从2月23日自然资源部在“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”上首次提出土地“两集中”政策以来,目前已有青岛、天津、济南、南京、合肥、长春、无锡、西安、成都等地已陆续公布了集中供地计划。

下一步,随着各地土地出让政策明确,提高信息透明度,引导市场回归理性。但同时,对于房地产企业来说,不仅需要短期筹集巨量资金,还需要合理安排布局。土地集中出让,将是对房企在资金实力、决策能力上的双重考验。

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