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热点城市土地供应“量增质降” 10月全国土地市场继续降温

时间:2020-10-30 08:49:37来源:大众证券报

机构报告

[编者的话]受热点城市调控政策收紧、供地结构改变、“三条红线”融资新政的多重影响,9月份土地成交均价明显下滑,降至年初3月水平;与此同时,土地成交溢价也有所下降,并降至4月份以来的新低,土地市场继续降温。随着政策的进一步收紧,全国各城市土地供应节奏也发生了变化,为了准确预判接下来土地市场的走势,克而瑞地产研究人员结合近期各地供地规模、供地质量和政策导向等进行了综合分析,并为企业拿地提供可行性的建议。

供地规模:

二线城市供应明显增加

三季度在二线城市推地节奏加快带动下,9月土地供应量高达3.1亿平方米,较8月增幅高达15%,较二季度月平均供应量也有5%的增幅,创下年内历史新高。

分能级城市来看,一线城市供应规模环比微增3%,但较二季度月均供应量下降接近两成,约在500万平方米左右,主要是由于北京、广州供应处于低位,尤其是一直以来供地较充裕的广州9月供应量环比8月剧减三成。

二线城市9月土地供应量环比8月上涨近四成,较二季度月均还增加了10%。但各城市市场表现不一,格局依然分化。一方面,西安、南昌、成都、重庆等中西部城市土地供应明显增加;另一方面,二季度市场大热的南京土地供应量明显下滑,9月供应仅252万平方米,环比8月降幅超两成。

典型城市:

中西部二线城市成为供应主力

在CRIC重点监测的30个一二线城市中,推地量环比上涨的典型城市有21个之多,占比达七成。典型的有西安、南昌、重庆、成都等中西部城市和沈阳、大连、哈尔滨、长春等东北城市,9月全月供应量较8月增量大都超100万平方米,尤其是西安,全月土地供应高达552万平方米,较8月增加了482万平方米,热点城市中杭州、南宁等城市9月供应表现突出,两城土地供应量均超200万平方米,环比8月均基本实现翻番。

此外,有9个城市9月土地挂牌量不及上月。典型如郑州、天津、兰州、广州等城市,9月土地供应建筑面积环比跌幅多在30%以上、减少量均超100万平方米。

供应结构:

优质地块占比下降

虽然热点城市土地供应量呈增加之势,优质地块供应力度却明显下降。我们以高总价(出让总价超过10亿元)的土地幅数占比和高单价(起拍单价超过1万元/平方米)的土地幅数占比来看,9月份出让地块中高总价地块占比为3.1%,较8月份下降了0.5个百分点,高单价地块的比例较8月份也下降了0.1个百分点,有2.1%,这说明9月土地供应虽有增加,但优质地块却在减少,未来优质宅地将会越发稀缺。

分城市来看,宁波和广州高品质地块更多,优质地块(总价超10亿元或起拍楼板价超1万元/平方米的地块)幅数分别为12和10块。宁波遥遥领先主要是由于宁波地价在二季度上涨迅速,并且本月供地集中在中心城市江北区和鄞州区,出让底价大都超过1万元/平方米,优质地块数量遥遥领先。

市场预判:

“三道红线”下土拍热度下滑

受热点城市调控政策收紧、供地结构改变、“三条红线”融资新政的多重影响,9月份土地成交溢价明显下滑,降至4月份以来的新低。就土地挂牌量来看,由于临近年底,大部分城市供地比较积极,9月土地供应量环比增加了15%。其中供应显著增加的城市集中在中西部省会,南京、天津等热点城市供应明显减少。虽然土地整体供应量有所增加,但优质地块供应占比明显减少,如南京、天津、苏州、杭州均减少了优质土地入市数量,起拍价超过3万元/平方米的优质地块仅有6宗,上海涉及4宗,广州涉及2宗。在上述因素的叠加影响下,10月份溢价率继续走低,高热地块供应数量将进一步减少。

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