产业园区加速拥抱资本市场

今年以来，随着鼓励国家级开发区上市融资等创新政策逐渐涌现，借助“注册制”、科创板、REITs等“东风”，不少产业园区正在尝试打通园区资产的“融-投-管-退”全周期通道。

不少业内专家表示，今年受疫情及经济下行等因素影响，诸多产业园区面临着空置、招商和资金压力。

与此同时，部分标杆园区在盈利模式、融资模式、政策、招商运营、数字化升级等五大方面做出了诸多有益的探索。

“2020年以来，我们观察到越来越多的园区在努力摆脱‘房地产开发商’的形象，向‘园区运营服务商’‘企业合伙人’‘科技投行’等角色转变，产业服务、产业投资成为园区盈利模式升级的突破点，”和君产业园区事业部主任王鹏在由选址中国主办的“韧性·复苏·新生 2020第四届中国产业园区新驱动力峰会”上表示。

从融资渠道来看，伴随着科创板注册制的落地，中国的资本市场迎来30年未有之大变局，客观上也促进了产业园区资本化发展。据如是资本董事总经理张奥平介绍，过去产业园区存在重开发、轻运营以及融资难等问题。而2019年5月，国务院正式发布的《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，为国有开发区的资本化疏通了道路。王鹏认为，“这样的政策实际上给了国有开发区一个开口，未来产业园区的开口依然会扩大。”

王鹏以已经上市的产业园区运营商为案例指出，“那些市值偏高的企业，没有一家不是在做产业投资，在做PE、VC投资的。”因此，他建议，在注册制环境下，未来产业园区运营商应该以产业投资、风险投资的思维去评判，哪些产业中的企业拥有具备实现资本化价值，然后对这些企业提供相应的资本化服务，包括融资配套服务等。

今年4月30日，中国证监会和国家发展改革委共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，明确将高科技产业园区纳入试点范畴。

中信证券投资银行管理委员会高级副总裁宋云涛认为，公募REITs是针对基础设施投资运营方以及相关产业链推出的一项重要的制度创新。在公募REITs发行的鼓励类行业中，包括国家战略新兴产业集群，以及科技产业园区、特色产业园区等。据他介绍，中国公募REITs首批试点的园区，对于产业用地类型有相应限制，即基础资产不能建设在商业或者住宅用地上，“基本上还是聚焦于科研用地和工业用地的基础设施类型。”

因为公募REITs发展仍处于试点阶段，目前国家对于项目的筛选坚持“优中选优”原则，目的是为了避免公募REITs成为缺乏流动性，或者不良资产的处置平台。因此，对于资产要求权属清晰，土地性质没有违规和越界情况。另外，国家发改委还要求资产运营期不低于三年，要有成熟的经营模式和市场化运营能力；未来三年公募REITs净现金流的分派率原则上不能低于4%；主要通过市场化的运营方式产生收入和现金流，不能依赖第三方的补贴，或大股东的关联交易。

具体到基础设施公募REITs，规则要求，原始权益人参与配售时自持的比例不能低于20%。且这20%锁定期要长达5年。如果原始权益人持有超过20%，超过20%的部分持有期至少要3年，而且持有期间公募REITs份额不能够质押。

尽管公募REITs对于参与方要求严格，但对于产业园区开发和建设的这类主体意义重大。从财务角度来看，公募REITs出售之后，企业会切实拿到现金，可以降低负债。与此同时，通过市场化的转让和定价，把公司在报表上原值计价、有市场化的估值去出售，将帮助企业增加利润。

此外，发行公募REITs产品还可以调降企业的报表结构。“把缺乏流动性的固定资产转变成货币资金，或者是金融产品，大大增加整个公司的流动性，并且在合并报表里也纳入了一些少数股权，让公司整个报表更加均衡，”宋云涛表示。

据他介绍，目前申报的产业园区类项目最新进展还在国家发改委阶段，待国家发改委审核通过后会将符合制度条件优越的项目推荐给中国证监会和沪深交易所来进行审核。“据我所知，北上深各大产业园区主体都非常积极，申请首批试点工作，像深圳、招商蛇口、上海的临港、张江工业园区还有武汉、北京园区都已经申请首批试点，竞争还是非常激烈的。”