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房地产12月行业动态报告:全年销售表现靓丽 长效机制逐步成形 维持“推荐”评级

时间:2021-01-12 10:51:00来源:格隆汇

机构:中国银河证券

评级:推荐

核心观点:

12月市场整体销售热度处于年内次高水平。从我们跟踪的重点城市高频数据来看,37城2020年12月新房销量同比增速为12.3%,较11月增速增加1.1pct,12月市场整体销售热度处于年内次高水平,全年的销售热度持续不退,表现出较强的韧性;1-12月新房销量累计同比为-1.3%,降幅较上月收窄1.4pct.12月单月一、二、三线成交量同比分别为55.2%/-2.6%/17.5%,较上月成交增速分别+6.0pct、-0.5pct、+4.9pct,一、二、三线累计成交量同比分别为12.6%/-10.2%/4.6%。全年来看,一线城市销售表现最好、三线次之、二线最弱。

房地产贷款集中度管理新政影响可控。根据我们测算,该政策对地产贷款总量的影响偏中性,截至2020年年中,大型银行(第一档)房地产贷款占比均未超标,而且大型银行房地产贷款总量占行业总量比例较高,仅建设银行及邮储银行按揭贷款占比略高于标准,但均不超过2个百分点;中型银行及小型银行部分银行需要调整相关贷款比例,但其体量占比不高,对房地产行业总体贷款增量的影响有限。根据我们详细拆分测算,对房地产行业的影响在可控范围,有利于龙头企业,加速行业出清。

“房住不炒”总基调延续,支持城市更新和租赁住房的发展。12月21日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,会议要求2021年要重点抓好以下工作:1)全力实施城市更新行动;2)稳妥实施房地产长效机制方案,;3)大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题,等等。内容与12月12日召开的中央经济工作会议对房地产的表述一脉相承。中央经济工作会议的对房地产的总基调依旧是“房住不炒”,促进房地产市场平稳健康发展,未提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,同时还提到实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造。

LPR连续8期持平,估值处于历史低位。11月20日,全国银行间同业拆借中心公布,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,连续8期持平。12月我国首套房贷利率为5.23%,较上月下降1BP。截至2021年1月7日,房地产行业PE(TTM)为8.0X,低于1年移动均值8.7X,低于3年移动均值10.0X,房地产行业PB(整体法,最新)为1.1X,市盈率和市净率仍处于10以来的底部区域,未来修复空间较大。

投资建议:当前行业估值处于历史低位,公募基金配置比例持续走低,房地产长效机制逐步成形,从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控,预计2021年政策面保持稳定,供给侧改革不断深化,利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、金地集团;销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设;A股物业行业龙头公司招商积余;经纪服务行业标的我爱我家、国创高新。

风险提示:行业面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。

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