长租公寓“最严监管”来袭

2月2日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。针对市场关切的“资金池”“长收短付”“租金贷”等问题均作出规定。无独有偶，2月1日晚，深圳也就住房租赁资金监管新规向社会公开征求意见。在两地发布的文件中，限制企业“资金池”成为核心内容。

“租金贷”模式大变

许多长租公寓企业采取的“长收短付”，即租赁企业通过鼓励承租人预付更长时间的租金，获得足够的资金，但却不按照同样匹配的租期付给房东。企业通过多收租客租金、晚付房东租金的形式，形成“资金池”。更有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用租金贷的情况。比如，一方面，住房租赁企业给承租人的说法是，在租房子的时候使用租金贷款一年，可以获得房租打折等优惠，而且可以按月还款，不用担心付不起。而另一方面，租赁企业通过承租人获得一年贷款，付给房东的租金却是按季付的。北京市住建委有关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。此次，北京市发布的新规中明确规定，住房租赁企业向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，长租公寓向租客收取的押金数额不得超过1个月租金，明确禁止了“长收短付”经营模式。另外，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

深圳市发布的《关于开展住房租赁资金监管的通知》(征求意见稿)，从开设唯一的租赁资金专户、实行租赁资金监管、规范住房租金消费贷款、加强监督管理四个方面作出规定。其中，明确提出通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，收取承租人押金及周期租金超过4个月租金数额的，由监管银行对超过部分资金进行监管，或者由住房租赁企业提供相应价值的银行保函担保。

同时明确金融机构应与承租人单独签订贷款协议，贷款期限不得超过租赁合同期限，并将贷款全额拨付至承租人个人账户。禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求承租人使用住房租金贷款，禁止在租赁合同中包含租金贷款相关内容。 零壹研究院院长于百程指出，在长租公寓暴雷事件中，由于住房租赁企业出现困难，导致大量租客和贷款金融机构利益受损，引发了比较广泛的不良影响。上述条款等于禁止了原有“租金贷”的模式：一是由于预收租金和押金最多4个月，因此“租金贷”借款金额会大幅下降；二是“租金贷”资金禁止拨付给住房租赁企业，禁止“长收短付”，将会杜绝租赁企业形成“租金贷”资金池的风险；三是在金融机构风控逻辑上，将从针对房客和租赁企业的双重风控，变为以房客为主。

“‘租金贷’资金性质本身很清晰，在期限、用途进行明确规范，专款专用，避免违规乱象，有助于防范风险，保护租户合法权益，促进住房租赁市场健康发展。”谈及此次新规下发的意义，光大银行金融市场部分析师周茂华如是说。

长租行业迎变局

专家认为，北京和深圳的新规有望为长租行业建起一道“防火墙”。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说，过去长租公寓机构利用“租金贷”的形式预收租户一年的租金，再利用预收租金进行扩张及装修，这种做法以后明令禁止了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次北京新规较为务实，把此前长租公寓监管的漏洞给补上了。此类政策有助于规范长租公寓的运行，真正促进长租公寓行业全面健康发展，减少长租公寓市场的各类风险和纠纷。新规落地后，以往长租公寓“烧钱”跑马圈地的粗放模式难以持续，未来行业或出现一轮洗牌。贝壳研究院高级分析师黄卉表示，新规之下，一些通过“高收低出”、“长收短付”以及租金贷等违规模式扩张的企业将逐步出局。特别是经营风险较大的中小长租公寓企业，将逐步被淘汰，优化行业经营环境。

“在租赁行业监管日益完善的今天，企业只有聚焦自身运营能力建设、迭代产品服务，稳健经营才能长期深耕，租赁企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值，这也是市场用脚投票的必然结果。”黄卉称。黄卉建议，长租公寓企业需要调整精细化经营模式、聚焦单店盈利。一是规范资金使用制度，审查自身合规性；二是做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。严跃进表示，此次北京、深圳出台的新规，具有信号意义和行业示范效应。“类似政策也值得全国其他城市学习。”此后，其它城市也有可能跟进相关政策。

银行场景金融敲警钟

近年来，在长租公寓风险事件发生之后，与其“捆绑”的银行“租金贷”业务被推上舆论的风口浪尖。对银行而言，瞄准长租公寓场景，通过第三方平台切入，能够快速获取客源。但在银行一次性受托支付给长租公寓后，就已埋下资金池风险隐患，长租公寓一次性就能拿到原本属于租客一年的钱，一旦长租公寓资金链受影响，卷款跑路，租客即便有偿还能力也可能会因为权益受损拒绝支付剩余“租金贷”，在各方压力下，银行收回贷款难度陡升。

值得一提的是，根据此次两地发布的新规，“租金贷”只能拨付给个人，长租公寓“挪用”租客“租金贷”资金路径被“堵死”，但银行如何确保租客的资金用途也将面临考验。“在金融机构风控逻辑上，将从针对房客和租赁企业的双重风控，变为以房客为主。”于百程如是说。就“租金贷”这一场景来看，租期长且规律，是否有哪些方式能规避租客资金“挪用”的风险？周茂华指出，“租金贷”初衷就是平滑租客收支和期限，但如果客户一次性将“租金贷”套现，不排除容易出现资金被违规挪用风险，除了银行完善内部审批放贷流程，压实责任外，理想状况就是专款专用，专用账户银行代为缴扣，监管定期检查等，同时保持银行、客户和租赁企业信息透明畅通。

不仅是租房场景，此前在医美、教育、加油等场景方都出现过骗贷、过分营销、倒闭和卷款跑路事件，因为场景方往往规模比较大，出现风险后对于金融机构的影响比较集中。群体性事件爆发后，银行也成为受损方，不乏有银行主动“兜底”的案例，但这样一来，银行难免承担坏账压力，这也为后续场景金融的合作模式和风控敲响了警钟。

于百程表示，实际上，在“租金贷”、培训贷等暴雷事件出现以后，金融机构出于风险考虑，已经在调整此类产品的风控逻辑。在周茂华看来，北京此次出台“租金贷”新规反映行业发展中一些共性问题，该新规有望成为全国的“样板”。接下来，银行探路场景金融过程中，还需完善内部业务制度流程，制定合理考核制度，压实责任，提升业务员合规意识；贷前把好客户准入，贷后加强资金用途管理。