快速入市！吹风2.5万元/㎡！南沙156万㎡旧改大盘来了

频繁试水旧改的南沙黄阁，将向市场交出第一份“作品”。

目前，南沙黄阁板块是已招标旧改项目最为集中的一个区域，其中中铁建拿下的坦尾村和保利拿下的亭角村，近日旧改方案已被批复。

而进展更快的是在今年4月被方圆拿下的大井村，目前已建成南沙十里方圆项目，首推户型为建面约79-99㎡三至四房。

据现场销售透露，项目决定在11月1日开放销售中心，但他们在10月31日晚上来时，工人们还在种花、洗地板，甚至连灯都还没装。

“我们都怀疑明天是否能正常接待客户，没想到11月1日早上来就全部成型了。”销售说道。

如此快速加入双十一卖房大军，项目有何过人之处？

自身引进名校周边配套待改善

既然是旧改项目，我们先来简单回顾它的基本情况。

大井村改造范围北至大塘村界， 西至庐前山，东至大山乸，南至麒麟新城三期，旧改总成本(不含融资地块土地出让金)约人民币31.22亿元，涉及面积70万m2，村集体户籍人口约5590人。

此外，今年4月17日方圆还以485930万元底价拿下黄阁镇庐前山南路与黄阁大道交汇处2020NJY-2地块，楼面价9951元/㎡。

旧改部分加上地块，项目最终体量达156万㎡，妥妥的巨无霸。

乐居君始发地为番禺广场，乘坐K5路公交车，一站到达麒麟新城站，再步行数百米到项目，全程花费不到1小时。

当然，项目周边是有地铁站的，地铁4号线黄阁站距离项目超1公里，需要公交接驳。

但销售称未来有一条NS1快线在项目门口设站，资料显示该线路尚处于规划阶段，传闻大致走向是榄核-东涌-黄阁-亭角-灵山岛-横沥岛-万顷沙。

项目也处于庆盛枢纽辐射范围，同时开车到灵山岛也很方便，过亭角大桥或坦尾桥均可到达，交通还是可圈可点的。

配套方面，乐居君乘坐公交车途径整条市南大道，沿途都是工厂或种植基地，基本没有商业中心，比较繁荣的就只有麒麟广场商业街。

从项目继续往南走情况会好点，毕竟南下是金洲-蕉门板块，万达广场、今洲广场随便逛。

不过项目体量这么大，规划居住户数超过1万户，自身配套肯定会跟上来。据悉，项目配约10万㎡旗舰式购物中心，对标深圳万象城，还有一条与佛山岭南新天地类似的井字里文保风情街。

学校方面，项目周边有麒麟小学、麒麟中学、黄阁中学，自身引进广铁一小和广铁一中，合计共99个班，虽然销售坦言周边村民也可以入读这两间学校，但项目会保证业主孩子优先入学，学位还是充足的。

不少人认筹项目也是冲着名校这个优点，其它客户群大多为在黄阁周边工作的外地人。

首推79-99㎡三至四房吹风2.5万/㎡

在谈产品之前，乐居君认为有必要夸一下项目的中式园林。

虽然目前园林只做了很小一部分，但已经给人感觉十分大气，设计感很强，甚至有一点超越刚需盘的品质。

销售中心内布局也看得出下了功夫，与外面的园林相互呼应，整体视觉流畅。

好了，回归到产品。

项目首推楼栋位于商业楼旁，产品涵盖建面约79-99㎡三至四房，但具体推哪一栋，有多少套货还没定，预计11月20日正式开盘，吹风价2.5万元/㎡。

从现场施工图可以更清晰看到，18~20栋与黄阁大道之间隔了数座商业体，受到的滋扰或许更少。

建面约79㎡三房户型也能做到进门有玄关，为竖厅设计，动静分区，多出的一房加上赠送面积后，只能做书房或储物间。

目前79㎡三房样板间暂未开放。

认筹数最多的建面约89㎡三房户型同样为竖厅设计，亮点是主卧巧妙地利用了过道空间，多加了一个衣帽间，再加上自带卫生间，私密性较高。

除了多功能房外，这个户型的所有房间和客厅都朝南，望花园，阳台长度为3.5米。

也是由于减少了过道面积，整个户型让人感觉十分紧凑，基本上是“一步一空间”。

而且这个户型将太多面积分给了主卧，导致其中一间次卧放下了床和桌子后，基本放不了其它家具了。

建面约99㎡4房户型是三个户型中唯一一个横厅设计，虽然减少了过道空间，提高实用率，但不能做到动静分区。

另外，多出的一房位于玄关处，用作卧室不太现实。

看完样板间后，销售还跟乐居君透露了户型的定价规则。

其中建面约99㎡三房户型虽然总价最高，但单价肯定是最低的；而大多数人选择的89㎡三房，均价会是这里面最高的。

吹风价与周边对比处中等水平

2.5万元/㎡的吹风价，在板块内是什么水平？

目前项目周边新房有金科集美御峰，在售建面约96-125㎡三至四房，均价约2.4-2.6万元/㎡；南沙保利城在售建面约75-127㎡二至四房，均价1.9万元/㎡。

次新房万科海上明月现仅有一套放盘，88㎡的三房总价为270万元，单价超3万元/㎡，参考意义不大；与项目一路之隔的万科白鹭郡今年已交楼，当时售价约2.9万元/㎡。

二手房万科南方公元均价2万元/㎡；南沙境界均价1.8万元/㎡。

不难看出，除万科白鹭郡外，项目吹风价与周边新房或二手房对比处于中等水平。

但放眼到整个黄阁板块来看，区域的楼市热度还是有的。

首先，据供地蓝皮书数据，南沙2020年累计可供应134.6万m2商住用地，为全市唯一一个供地总量超百万㎡的区域。

其中，黄阁计划年内供应4宗累计35万m2用地，占区域计划供应量的29%，供地面积仅次于炙手可热的万顷沙。

有地就能建房子，房子建起来，周边的配套就会日趋成熟。

其次，旧改也会推进片区环境的更新力度，黄阁板块临近地铁4号线，比金洲板块更靠近广州市区且价格低洼，将逐渐被更多买家接受。

总结下来，乐居君认为南沙十里方圆有以下优劣势：

优势：

体量大，后期配套完善，小区自成一城，吃喝玩乐基本不愁

引进名校，吸引看重学位的买家

与周边新房比较，产品主打刚需买家，79㎡小三房上车门槛低

园林设计用心，居住舒适度高

劣势：

项目为由旧改转化而来，开发周期可能较长

目前还没有地铁直达，依赖自驾或公交+地铁出行