张大伟：连续3个月未降息 下半年降准降息可能性较大

20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)显示，一年期LPR为3.85%；五年期以上LPR为4.65%，与6月报价保持不变。

上周(7月13日-7月19日)，央行共开展四次逆回购操作，累计逆回购3300亿元。此外，7月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作，期限1年，中标利率2.95%。央行称，此次MLF操作是对本月两次MLF到期和一次定向中期借贷便利(TMLF)到期的续做，其中TMLF续做可继续滚动，总期限为3年。

金融系统全年1.5万亿元让利指标，下半年LPR报价下行速度将会加快，这意味着同期一般企业贷款利率将有更大幅度的下降。

首先：月内之前的公开市场逆回购利率、MLF利率未下调的背景下，LPR不变已经有预期。同时，在金融系统让利实体经济1.5万亿元以及月底可能降准的背景下，对于下一次LPR迎来下降的时间可能会比此前预期较早。

虽然5-6月未降息，但下半年依然值得期待。

1-6月累计，全国一般公共预算收入96176亿元，同比下降10.8%。其中，在土地和房地产相关税收中，契税3108亿元，同比下降2.4%；土地增值税3254亿元，同比下降8.7%；房产税1398亿元，同比下降5.3%；耕地占用税757亿元，同比下降8%；城镇土地使用税1050亿元，同比下降7.3%。

1—6月份，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%， 1—5月份为下降0.3%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1—5月份提高2.6个百分点。

整体看，年内降准降息，给房企已经带来了相对宽裕的资金面。最近两个月放缓降息，对于房地产企业融资影响不大

第三：房地产市场小阳春已经出现

1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1—5月份收窄3.9个百分点。其中，住宅销售面积下降7.6%，办公楼销售面积下降26.5%，商业营业用房销售面积下降20.7%。商品房销售额66895亿元，下降5.4%，降幅比1—5月份收窄5.2个百分点。其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28.0%，商业营业用房销售额下降25.5%。

市场疫情后开始出现了全面复苏，5-6月单月环比也出现了爆发式上涨。整体看，疫情的影响在快速的过去。5-6月全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，6月份大部分城市楼市市场都出现了明显恢复。

开发投资中的房地产住宅投资已经持平，预计上半年整体投资数据有望同比上涨。疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，5月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%，大部分区域已经开始超过之前水平。

第四：各地房贷利率持续下降

整体看，房地产贷款作为相对稳定安全的信贷资产，最近几个月利率持续下调，虽然LPR出现了2个月平稳，但银行执行层面的降息一直在持续。而且预计在年内还有继续降低的可能性。M2同比增速创2017年以来新高。

在疫情之下，全球货币大放水，通货膨胀愈发严重，想要保值最佳办法就是以价格换价值，把货币换成保值增值的产品。

1—6月份，东部地区房地产开发投资33940亿元，同比增长2.3%，1—5月份为下降0.1%；中部地区投资12272亿元，下降4.8%，降幅收窄2.0个百分点；西部地区投资14242亿元，增长7.6%，增速提高2.0个百分点；东北地区投资2326亿元，增长1.0%，增速提高0.5个百分点。

6月末，商品房待售面积51081万平方米，比5月末减少691万平方米。其中，住宅待售面积减少512万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积减少106万平方米。

1—6月份，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%，降幅比1—5月份收窄4.2个百分点。其中，国内贷款13792亿元，增长3.5%；利用外资46亿元，增长8.0%；自筹资金26943亿元，增长0.8%；定金及预收款26474亿元，下降7.0%；个人按揭贷款13202亿元，增长3.1%。

6月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为99.85，比5月份提高0.50点。

整体来看，金融机构让利1.5万亿才刚开始，下半年的降准降息可能性依然非常大，而且大部分都预期有40个基点的空间；房地产市场已经全面复苏，降息落空对于房地产市场肯定是利空，但影响有限。此外，从全国房地产市场看，继续走高将是趋势，部分城市收紧调控已经出现。