房地产企业“两个认识”问题须解决 有待明确服务对象和发展模式

3月16日，2021中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“中国房地产开发企业500强”系列测评榜单揭晓。中国房地产业协会会长冯俊在发布会上强调，整个行业要为房地产市场的健康平稳发展作贡献。

在本次会议上，冯俊向与会房地产企业表示，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时提出了两个现实而且尖锐的问题。“房地产企业有两个认识问题需要解决：一是生产的目的及服务对象，是满足人民群众居住生活需要还是盲从某些人投资、投机性需求；二是企业的发展模式，靠高杠杆维持企业的发展不但对企业长期发展造成隐患，也对经济社会的发展构成风险，必须改弦易辙了。”冯俊说。

房地产健康平稳发展需要落实

冯俊在会上表示，“十四五”规划和2035年远景目标纲要对中国经济社会发展的目标、发展的原则、发展的思路、发展的重点、发展的路径、发展的方式作出了全面的安排，这个纲要也是房地产业和房地产企业在新的发展阶段需要遵循的指南。

同时，冯俊指出，房地产业有几项任务是需要去落实的。第一，要坚持绿色发展。第二，要为扩大消费改善人民生活品质作新的贡献。第三，要全面推进房地产业数字化。第四，要为房地产市场的健康平稳发展作贡献。

中国房地产开发企业综合实力测评由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同完成，已连续开展13年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱在会上发布了2021中国房地产开发企业综合实力测评报告(以下简称“报告”)。报告指出，目前我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化。随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。“三道红线”要求提出后，房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。

著名经济学家、北京大学国家发展研究院院长姚洋教授在发表演讲时表示，我国城市化进程远未结束，城市化仍然是经济增长的推动力。城市化增加国内消费，可以弥补老龄化带来的消费的下降。与日本、美国人口集中度相比，我们的大城市还不够大。全世界人口的分布规律是大集中、小分散。美国人口集中在少数几个地区，日本也是如此。人口相对集中的区域房价有支撑。

准确把握行业走向才能行稳致远

恒大集团副总裁、首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平在演讲时表示，中国在抗击疫情以及恢复生产方面走在全球前面，展现了我们巨大的体制优势和经济韧性。未来20年中国经济发展增速，新的增长可能在5%左右。目前，中国经济已经恢复正常。

根据测评报告，2021中国房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中，万科上升两位，综合实力排名第一，恒大、碧桂园分列二、三。中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城分列四至十位。与2020年相比，2021年TOP10变动率为10%，其中世茂为新晋企业；TOP50的变动率约为10%，整体相对较为稳定。

丁祖昱表示，“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低，降杠杆初显成效。但各企业负债水平不尽相同，龙头房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。

房地产行业作为经济发展的‘压舱石’和‘稳定器’，2020年依然稳步发展，全国商品房销售面积和销售金额均创出历史新高。与此同时，越来越多的房企，包括规模房企，由于决策失误、杠杆过高等原因纷纷退出竞争，行业的分化格局加剧。丁祖昱认为，房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。