28家上市物业公司上半年营收增长４成 两极分化加速收并购？

今年上半年，上市物业公司整体业绩表现可圈可点，28家上市物业公司营收同比增长近4成。这样的增幅是房企难以企及的。

值得关注的是，在新冠肺炎疫情冲击之下，多数上市物业公司的业绩逆市上扬，表现出强劲的抗周期性，因此得到资本市场的认可，但是行业两极分化不断加剧。

业内人士预计，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段，3-5年内行业将快速裂变，物业公司的高增长仍然会持续，而10年后市场规模将增长1-2倍。

营收增幅最高90%，收并购推动规模高增长

青出于蓝，而胜于蓝，上半年物业公司的营收增幅远超过房企。据亿翰智库旗下嘉和家业物业服务研究院的数据显示，28家上市物业公司的整体营业收入达385.8亿元，营收同比增幅达39.7%；净利润为54.7亿元，同比增长49.6%。

28家上市物业公司的平均营收为13.8亿元，但行业内超过平均值的企业只有7家，除了彩生活以外，包括碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业和中海物业在内的6家物业公司均背靠大型房企。与此同时，这6家物业公司的在管面积也同样处于行业前列。这也验证了物业公司营业收入和管理规模的高度相关性。

上半年，在管面积成长性高的物业公司大部分依靠收并购的并表。在此表现最为突出的是雅生活，以79%的营收增幅，列为行业第2位，在管面积成长性突破100%，位居行业第1。

雅生活管理规模翻倍主要原因是完成了中民物业的并表。作为行业内目前最大的收并购案例，将近2.4亿平方米管理规模的中民物业给雅生活带来了可观的面积增长。

而永升生活服务以90%的营收增幅跃居行业榜首，主要因为成功并表了银盛泰物业和香江物业，以及在社区增值服务方面发力。其中，家居生活服务较2019年同期新增103%，成为营收关键贡献点。

此外，碧桂园服务上半年营收达63亿元，为行业内最高，同比涨幅约78%，为行业内第3位。这其中也离不开市场外拓步伐加快，管理面积扩充。

不过，作为上市“物业第一股”，彩生活的在管面积(收费面积)虽然达3.6亿平方米，位居行业第1位，但其1%的增幅却不尽如人意。

在嘉和家业物业服务研究院分析人士看来，虽然早期快速的业务扩张奠定了彩生活规模基础，但后续战略定位的预判失误，导致后继乏力，逐渐被后来居上的物业公司超越。彩生活的成长性在当前行业集中度快速整合的背景下，显得格格不入。迟缓的规模发展也拖累了彩生活在资本市场的表现。

图片来源亿翰智库旗下嘉和家业物业服务研究院

增值服务成为新增长点，获资本市场关注

上半年，上市物业公司的整体业绩表现可圈可点。对此，华创证券研究所房地产分析师袁豪表示，物业公司在新冠肺炎疫情冲击下，依然保持了快速成长，并且在抗疫过程中，其行业价值获得社会的进一步认可。

综合各家物业公司上半年的经营状况，除了收并购导致规模增长外，嘉和家业物业服务研究院分析人士认为，上半年物业公司的造血能力持续攀升主要是因为疫情期间，社区增值服务成为新业绩增长点。上半年28家物业公司的社区增值服务平均值同比增速达40.3%，这也意味着物业公司增值服务板块逐渐降低对母公司的依赖。此外，多数物业公司持续发力高利润的非住宅业态。

在疫情期间，多地政府对物业公司财政、税收等补贴政策的纷纷落地，也对物业公司整体利润水平起到一定优化作用。

袁豪也强调，上半年主流物业公司毛利率、净利率的上升，主要源于疫情下政府补助、社保减免等影响。从目前来看，物业管理板块整体毛利率为28.2%，同比上升0.6%。净利率为14.3%，同比上涨1.7%。不过，袁豪表示，新冠肺炎疫情影响超预期，行业利润率也有下行的风险。

因为上半年物业公司的强劲表现，在资本市场也赢得投资者重点关注，这在一定程度上加速了物业公司的资本化。2020年初至今，已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务及正荣服务共6家物业公司成功登陆资本市场。

或许是看到了通过上市获得的“红利”，一波分拆物业上市的热潮正在涌现。世茂服务、融创服务、第一服务、荣万家、宋都服务、佳源服务等物业公司均已递表等候上市。9月7日，远洋服务刚刚在港交所递交招股书。此外，还有更多物业公司正在筹备上市的路上。据嘉和家业物业服务研究院不完全统计数据，目前已有112家物业公司正筹备上市。

业内：预计10年后市场规模高达2万亿-3万亿元

从上半年各家物业公司的经营状况，可以看出行业的发展趋势。对此，袁豪认为，物业管理行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升等，这将进一步扩充物业管理行业成长维度。为此，他维持对物业管理行业“朝阳行业、黄金年代”的判断。

图片来源亿翰智库旗下嘉和家业物业服务研究院

不过，嘉和家业物业服务研究院根据8月31日收盘数据统计，28家上市物业公司的总市值达4717亿元，但不难发现，两极分化加剧。事实上，业绩分化、业务分化已是上半年物业公司的关键词。

对此，易居企业集团CEO丁祖昱称，分化背景下的物业公司市场，也远未达到充分竞争的状态，这意味着行业整合、龙头物业公司市场占有率还有很大的提升空间。目前，行业仍处于向成熟阶段跨越的早期阶段，整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间，高增长仍然会持续，未来3-5年行业将快速裂变，行业进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段。

当前，物业公司收并购已是常态。尤其是在资本的助力下，物业公司正在重演昔日房企的扩张戏码。根据嘉和家业物业服务研究院整理，上市物业公司平均会把超50%的募集资金用于行业收并购，伴随着资本化的加剧，中大型物管公司将会加快收并购步伐。未来，将会看到更多中大型物业公司收并购案例。

不难想象，当前物业公司的两极分化也将加剧收并购的产生。而针对未来的物管市场，袁豪认为，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将高达2万亿-3万亿元，较目前规模增长1-2倍。